2015/05/28

住宅ローン

住宅ローンというと変動金利か固定金利のどちらを選ぶかが一番のポイントである。

結論から言うと

今なら絶対、固定金利

これまで下がり続けた金利、10年、20年前なら変動金利が正解だっただろう。
結果論だが。

しかし、これ以上下がることはまずないだろう。
住宅ローン減税やすまい給付金ですでにマイナス金利状態だし。

私的には2015年2月のフラット35固定金利
1.37%
これが史上最低だと思っている。
これ以上は下がらない。と思う。。。多分。。。


住宅ローンの金利というのは、長期金利と相関する
2015年1月に長期金利は
0.2%まで下がった。
そして翌2月に1.37%という低金利。
ここで35年固定を組めた人は超ラッキーだと思う。

現在、長期金利は0.4%程度に上ってるようなので、
自分の適応金利の時までに余り上がらないことを願うばかりである。
来月6月はフラット35は1.6%ぐらいかなぁ

長期金利は日銀が金融政策でドンドン国債を買ってるために下がっている。
さらにGPIFや厚生年金、共済年金、保険会社など多くが国債を買ってたので
国債の価値が下がってた。
しかし、GPIFなどは国債の配分を下げ株式シフトになってきている。

日銀がもう一段の追加緩和を行えばもうしばらく金利は横這いじゃなかろうか。
国債は買われすぎて買う分がなくなってきてるとのことだが
しかし金融緩和が終わってくると長期金利とともに住宅ローン金利も上がってくるだろう。

私はフラット35を選びます。

今のところ試算では2.0%で行っている。
金利が適応されることは1年半ぐらいあとのことだろう。
一応、2.5%でも試算しているけど2.0%以下になってくれることを祈るばかりである。

にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 建築設計事務所(施主)へ
にほんブログ村
スポンサーサイト
2015/05/29

変動から固定?

住宅ローンを組むときに固定と変動では、当然、変動の方が金利が低い

その低い数値に流されて

その低い数値のまま試算を行い

変動金利でローンを組んでる人もいると思う。


数年のことで考えるならばほとんど問題はないだろう。
しかし、住宅ローンは多くの人が35年という長期で組むものである。

もう下がるとこまで下がった金利からこの先35年。
上がるか下がるか考えると、もう上がるとしか考えられないですが。


金利が上がってきたら変動から固定に変更しましょうと言われて変動にした人
変動が上がると当然固定も上がります。
その時点で果たして固定に乗り換えれるでしょうか?

たとえば変動が2%まで上がれば、その時固定は3%ぐらいになってるかもしれません。
そんな時、固定に乗り換えることができますか?

損すると思って乗り換えれないのが人間の心理です。



低い変動金利で試算をして将来上がった時に返済できなくならないように気をつけてください。


固定に乗り換えるなら今のうちだと思いますが、残高や年数など乗り換えると
費用が余計に掛かる人もいるのでそこはよく試算してください。


これはあくまで私の考えです。
この記事に乗っかってあまり考えずに乗り換えたりしないようにお願いします。
ちゃんと自分で考えて自己責任でお願いします。

にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 建築設計事務所(施主)へ
にほんブログ村
にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 注文住宅(施主)へ
にほんブログ村
2016/03/17

住宅ローンのチョンボ

住宅ローンはフラット35で組むことは以前述べてました。

フラット35Sの金利優遇がプランがありますね。

「省エネ性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」の項目があって、
「バリアフリー性」は引っかかりそうだなと思いました。

と、ここで調べるのを止めてしまったワケです。
調べるというか殆ど読んでないですが。

これ完全なチョンボです。

正月明けにプロデューサーにそろそろ住宅ローンの相談をとメールすると
担当者を紹介するのでとりあえず話を聞いてみてください。
今ならまだフラット35Sに間に合うので、早目に。と

ということでしたが、どうせそれには引っかかるでしょう〜と思いつつも
もう一度要項をちゃんと見てみることにしました。

真面目に調べられてる皆様ならすでにお分かりと思いますが、

項目全部を満たす必要はない!
どころか1項目満たせばよい!


ぬかっていました。アホです。

まだ、3週間余りあるのでまだ間に合いそうです。

とりあえずその翌日説明を聞く予定にしました。
ところで担当者って何の担当者?って思いつつ。


モチベーションアップのためよろしければポチッとお願いします。
にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 建築設計事務所(施主)へ
にほんブログ村
にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 注文住宅(施主)へ
にほんブログ村
2016/03/21

フラット35の選択

前回プロデューサーに相談して担当者と話をする事になりました。
フラット35を選ぶにあたってプロデューサーに相談したことは

メガバンク、地銀は特に考えていない。
候補としてARUHIと楽天銀行と優良住宅ローンで。

諸費用をざっくり計算してみました。
優良住宅ローンを1とすると
楽天銀行が1.3
ARUHIが2という費用でした。

かなりの差が出ます。
ただ、ネット情報だと費用と反比例して手間がかかるということ。

そのためプロデューサーにこの費用と手間の違いについてアドバイスをと相談したところ
担当者との話をということでアポを取ってもらいました。


当日、担当者の方が自宅に来てくれました。
ハウス・デポ・パートナーズ(三井物産グループ)
フラット35の代理店の方でした。

ローンの仕組みや借入額、返済方法などはこちらも十分検討しているので問題はないです。

諸費用は上記に沿うと1.8ぐらいです。
手間は自宅に来てくれたりで一番かからないのでGoodです!
この時点でARUHIは上回ったかなというところです。

あとは楽天銀行と優良住宅ローンとの価格差を埋められるかと言うことです。


必要な書類について説明がありました。
さて、ここで色々大変なことが発覚しました。

私は給与を2ヶ所以上からもらっているという要項で確定申告を行っています。
過去の確定申告書のデータは残していますが、源泉徴収票は提出しています。
確定申告書をとってるからと源泉徴収票の控えを残すなんて考えた事もありませんでした。

しかし、なんと源泉徴収票がいるというではありませんか!
それが平成25年、26年分と。
2番目に給与をもらっているところは26年4月からなので25年分はありません。
となると直近1年分の給与明細が必要だと。
これももちろんありません。アプリ入力後シュレッダー行きでした。

各種書類が大量になり大変!


となると郵送や電話等でやりとりする楽天銀行、優良住宅ローンは書類漏れで
金利優遇に間に合わないリスクがあります。
そう考えるとハウス・デポで頼むと自宅まで来てくれて書類チェックなどもしてくれて
漏れで間に合わない可能性は低いでしょう。

間に合わなかった場合に優遇受けられない金利分が諸費用を大きく上回ります。
リスクとトータルコストを鑑みると
ハウス・デポがベストチョイスと考えました。



モチベーションアップのためよろしければポチッとお願いします。
にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 建築設計事務所(施主)へ
にほんブログ村
にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 注文住宅(施主)へ
にほんブログ村
2016/03/28

ローン審査と頭金について

ハウス・デポ・パートナーズのフラット35でいくことに決めました。
必要書類を揃えて担当の方に連絡すると自宅に来てくれました。
書類も間違えると面倒なので記載せずに
来てもらった時に説明を受けながら記載しました。

前回、記載したように給与を2箇所以上からもらってるので職歴がややこしかったです。
これは郵送だけのやりとりのところだと確実に不備で
面倒なやりとりを繰り返すことになっていただろうと思われます。

そしてフラット35Sの優遇金利締め切り日の前に審査通りましたと連絡をいただきました。
なので住宅が基準に達していれば優遇金利-0.6%を5年か10年受けられます。


諸費用は多少高くつきますが、結果的に良かったと思います。


あとはフラット35SがAタイプでとれるか、Bタイプになるか。
少なくとも耐震等級2なのでBはとれますね。




ところで頭金はどのくらい用意するのでしょう?

「頭金2割は用意しましょう!」
というのをよく見ます。

頭金無しで全額ローンを組むという方もいらっしゃいます。

私の場合はというとまだ確定してませんが、1割ちょっとです。
頭金に2割準備もできましたが、そうはしませんでした。
場合によっては全額ローンでも構わなかったのですが、1割ちょっととしました。

全額ローンでも構わないという考えの理由は
史上最低の住宅ローン金利!

2015-2016年が底だろうと考えています。
今後、横ばいはあってもこれ以上は下がら無い、下がっても微々たる程度。
35年というスパンでは九分九厘上がると考えています。(あくまで私の意見です)
これ以上、下がるとマイナス金利状態で貸し手が損しますもんね。
上がると考えているので変動ではなく固定のフラット35です。
(この記事を下書きした後、日銀がマイナス金利を導入して長期金利、
 ローン金利ともに下がりました。笑。でも、まあ、そこまで変わりませんし
 恐らく今年ローンが実行される我が家にはラッキーな出来事でした
 そして尚の事、このタイミングで組めれば上がる可能性のほうが)



しかし、1割ちょっと頭金出すというのは
フラット35では頭金1割以上あるのと無いのでは金利が変わるからですね。


頭金少なくしてローン借入額を多めにするのにはもうひとつ、
ローン残額が多いほど住宅ローン減税が活用できるっていうこともあります。
繰り上げ返済をするなら減税中に蓄えて減税期間が終わってからですかね。
でも、低金利なので繰り上げ返済はしない方がいいかなと考えています。


次に予算と資産についてちょっと触れます



モチベーションアップのためよろしければポチッとお願いします。
にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 建築設計事務所(施主)へ
にほんブログ村
にほんブログ村 住まいブログ 一戸建 注文住宅(施主)へ
にほんブログ村